La Revision Des Loyers Commerciaux : une question epineuse
Comme peuvent en témoigner de nombreuses entreprises françaises présentes au Royaume Uni, la complexité des baux commerciaux en Angleterre n’est pas une légende mais bien une réalité de la vie des affaires.
Le présent article est le premier volet d’une série d’articles publiés par le département français de JGR dédiés à faciliter la compréhension des entreprises et entrepreneurs français sur la question épineuse des baux commerciaux en Angleterre et au Pays de Galles. Dans le cadre de cette première partie, nous nous efforcerons d’offrir un aperçu pratique de la révision des loyers commerciaux en Angleterre et les moyens d’éviter certaines erreurs lourdes de conséquences.
Le contrat de bail régit la relation des parties
Contrairement au système français de révision des loyers dont l’augmentation est en principe plafonnée par la loi à la valeur qui résulte de la variation du coût de la construction de l’INSEE, le système anglais ne connait pas de telle limitation.
En Angleterre, c’est le contrat de bail qui régit les conditions de révision des loyers et qui impose les mécanismes et procédures de révision ainsi que leur fréquence. Une étude très détaillée du contrat de bail est de fait essentielle pour ne pas dire primordiale !
La régularité des révisions
En France la régularité de révision des loyers est habituellement triennale et coïncide avec la période de renouvellement du bail.
Cette règle n’existe pas en Angleterre. La fréquence des révisions est régie par le contrat de bail lui même et dépend de nombreux facteurs tels que la durée du bail, la faculté du locataire de mettre un terme à la relation contractuelle en cas de présence d’une clause de résiliation anticipée (break clause), etc. Les exemples suivants résultent de pratiques couramment rencontrées :
Un bail d’une durée n’excédant pas 5 ans fera couramment l’objet d’une révision annuelle.
Un bail d’une durée de 10 ans pourra faire l’objet d’une révision unique, généralement après expiration de la première période de 5 ans.
Tout bail d’une durée supérieure à 10 ans sera fréquemment soumis à une révision quinquennale.
Les différentes méthodes de révision
Les méthodes utilisées pour procéder à la révision des loyers sont diverses et variées. Les textes n’imposent d’ailleurs aucune restriction quant à leur utilisation et les conséquences financières qu’elles peuvent engendrer pour le locataire. Une lecture attentive du contrat de bail n’est donc pas un luxe dont il convient de se passer !
Quelques méthodes de révision retiennent notre attention :-
- la révision indexée (indexation) : cette méthode repose sur une indexation du loyer par référence à un indice, généralement l’index des prix à la consommation (Retail Prices Index). Si cette méthode de révision est courante en France, elle ne l’est cependant pas en Angleterre. En pratique, cette méthode de révision sera utilisée dans le contexte des baux de courte durée.
- la révision sur le chiffre d’affaires (turnover rent): cette méthode repose sur une estimation du chiffre d’affaires généré par le locataire. Lorsque le chiffre d’affaires du locataire augmente, le loyer augmente proportionnellement. Ce type de révision est très courant, surtout dans le secteur de la vente au détail.
- la révision au prix du marché (market rent): il s’agit de la méthode de révision la plus communément utilisée. Elle repose sur la valeur locative des locaux au jour de la date de révision des loyers. Cette révision pourra être plafonnée contractuellement, mais en pratique elle le sera rarement. Ceci signifie que la révision peut engendrer une augmentation très significative des loyers. Il est à noter que contrat de bail contiendra généralement une liste exhaustive des facteurs qui devront être pris en compte dans le cadre de cette révision mais également ceux qui devront être exclus, ainsi qu’une procédure détaillée conduisant à la révision.
Il existe d’autres méthodes, certaines d’entres elles pouvant également être le résultat d’un ensemble de plusieurs méthodes.
Contester une révision
La grande majorité des contrats de bail contient une procédure offrant au locataire la faculté de contester une révision de loyers opérée par le propriétaire. Malheureusement, il n’existe pas de procédure type, ce qui conduit à se reporter de nouveau aux dispositions contractuelles.
En règle générale la procédure de contestation s’articule de la manière suivante :-
- première étape : quelques mois avant la date de révision effective des loyers, le propriétaire notifie de manière expresse son intention de réviser les loyers conformément aux dispositions du contrat de bail. Fréquemment, cette notification contiendra une proposition de révision chiffrée que le locataire sera invité à accepter ou bien à refuser.
- seconde étape : si le locataire accepte la révision, le nouveau loyer peut avoir effet à compter de la date effective de révision. Dans le cas contraire, il appartiendra au locataire de communiquer une contre-expertise ou contre-offre qui sera le résultat de sa propre évaluation de la valeur locative des locaux. Cette évaluation sera conduite par un géomètre qualifié (surveyor).
- troisième étape : si le propriétaire accepte la contre-expertise de son locataire, la révision aura lieu sur la base de la valeur locative estimée dans le cadre de la contre-expertise. Dans le cas contraire, un arbitre indépendant sera choisi pour trancher, ceci eu égard aux différentes estimations fournies par les parties et aux dispositions du contrat de bail.
Conseils pratiques et les pièges à éviter
Le contrat de bail : ce document comprend des dispositions importantes quant à la révision des loyers, sa fréquence et la méthode de révision et bien d’autres informations d’une importance primordiale. Un lecture approfondie des dispositions relatives à cette révision et à ses mécanismes est de fait essentielle.
Améliorations : les améliorations apportées aux locaux par le locataire doivent-elles être prises en compte dans le cadre de la révision des loyers ? Il appartiendra au locataire de s’assurer que le contrat de bail exclut expressément toutes les améliorations et aménagements qu’il viendrait à apporter au moment de la révision du loyer. Cette exclusion peut paraître évidente, mais en pratique elle ne l’est pas !
Cession / sous-location du bail : lors de la négociation des termes du bail et, en particulier, des dispositions relatives à la révision du loyer, il est recommandé au locataire de ne pas perdre de vue le fait que son bail représente un investissement qu’il pourra par la suite être conduit à céder ou bien sous-louer. Une clause de révision favorablement rédigée pourra présenter un attrait pour un repreneur ou un sous-locataire potentiel.
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