La Negociation Du Bail Commercial
Contrairement à la pratique connue en France des baux commerciaux négociés dans le cadre des dispositions du Code de Commerce, les baux commerciaux soumis au droit anglais reposent sur le principe de la liberté contractuelle. En pratique ceci signifie que l’ensemble des termes régissant la relation entre le preneur et le bailleur reposeront sur les dispositions contractuelles négociées préalablement à la signature du contrat.
Dans ce contexte, il est primordial pour le preneur de s’assurer que le contrat de bail ait été négocié pour prendre en compte ses besoins et impératifs. Une signature hâtive peut avoir des conséquences très lourdes pour une entreprise, quelque soit sa taille, surtout lorsque le bail porte sur une durée prolongée.
Cette note n’a pas pour prétention de lister de manière exhaustive tous les termes contenus dans un bail commercial, mais simplement d’énumérer quelques précaution utiles à prendre avant de s’engager dans un contrat qui souvent représentera l’un des investissements les plus conséquents de l’entreprise.
La durée
Le principe français dit du « 3,6,9 » n’existe pas en Angleterre. La durée du bail est donc déterminée au cas par cas et différera d’un propriétaire à l’autre ou d’un emplacement géographique à l’autre.
A l’heure actuelle, rares sont les baux commerciaux dont la durée est inférieure à 10 ans et supérieure à 25 ans. Traditionnellement, le bailleur souhaitera sécuriser un bail d’une durée suffisante. Pour sa part, le preneur souhaitera assurer la pérennité de son fonds de commerce dans le temps tout en s’assurant que la durée du bail ne sera pas un obstacle à son expansion ou, dans l’hypothèse où l’activité ne produirait pas les profits escomptés, ses revers de fortune.
Une solution à ces problèmes peut se trouver dans la mise en place d’une clause de résiliation anticipée (break clause) qui permettra à chacune des parties de mettre un terme au bail avant l’expiration de la durée du bail après l’expiration d’une période initiale, généralement comprise entre 3 et 5 ans suivant la durée totale du bail.
Les loyers
Le montant des loyers n’est pas légalement déterminé et il appartient donc au bailleur d’informer le preneur du montant du loyer qu’il entend exiger.
Le preneur a toute liberté de négocier le montant du loyer qu’il est prêt à débourser. Quelque soit le montant du loyer finalement convenu avec le bailleur, le preneur devra cependant conserver à l’esprit que le loyer pourra être amené à suivre une ou plusieurs révisions périodiques.
La revue des loyers
Dans la majorité des cas, la révision des loyers se fera à des intervalles régulières, par exemple tous les 2, 3 ou 5 ans. Cette révision sera généralement effectuée sur la base de la valeur du marché au jour de la révision (voir notre article http://www.jgrweb.com/updates/2008/10/31/la-revision-des-loyers-commerciaux-une-question-epineuse/).
Cette méthode de révision peut s’avérer très coûteuse pour le preneur occupant des locaux dont la valeur locative a augmenté considérablement depuis la dernière révision des loyers. Une solution à ce problème peut se trouver dans la mise en place d’une clause d’indexation annuelle sur un indice pré-déterminé ou bien l’évolution du chiffre d’affaires du preneur.
Franchises de loyers
Souvent les locaux offerts nécessiteront des travaux de rénovation ou de réparation, parfois importants, afin de pouvoir répondre aux besoins de l’activité du preneur. Ces travaux seront souvent onéreux et ne permettront pas l’exploitation du fonds de commerce pendant plusieurs semaines, parfois plusieurs mois.
Afin de prendre en compte cette période d’immobilisation mais également les frais importants que le preneur s’engage à supporter au titre de la remise en état du local qu’il prend à bail, il est courant de négocier une période de loyers gratuits. Souvent cette période correspondra à la période estimée de rénovation ou de remise en condition. En pratique, elle excédera rarement 6 mois.
Conditions de renouvellement des baux
Conformément aux dispositions du Landlord and Tenant Act 1954, le preneur peut disposer d’un droit de renouvellement automatique du bail après son expiration. Ce droit au renouvellement n’est cependant que facultatif et en pratique sera presque toujours exclu dans les baux commerciaux, le bailleur souhaitant disposer de la faculté de pouvoir offrir son local à un autre preneur ou bien moyennant un prix plus élevé.
Si vous entendez pouvoir bénéficier d’un droit de renouvellement automatique de votre bail commercial, un conseil adapté est de ce fait recommandé.
Conditions d’aliénation
Si la grande majorité des baux commerciaux disponibles en Angleterre (et notamment à Londres) permettent la cession du bail ou leur sous-location à une tierce partie, il arrive que ces facultés soient soumises à la réalisation d’une ou plusieurs conditions.
La cession ou la sous-location ne sont pas des termes implicites du bail. Il est donc impératif que ces facultés soient expressément reconnues dans le contrat de bail et il appartient au preneur et ses conseils de s’en assurer. Si des conditions sont imposées, celles-ci devront être examinées attentivement afin de vérifier qu’elles ne soient pas disproportionnées ou trop onéreuses.
Les garanties
Dans presque tous les cas et surtout si le preneur est une société nouvellement constituée ou ne disposant que d’un historique commercial réduit, le bailleur exigera de garanties sous la forme d’une caution financière (deposit) ou d’une garantie personnelle (security).
Une caution prendra souvent la forme d’un dépôt d’argent que le preneur se verra contrait de remettre au bailleur ou à ses avocats afin de couvrir les manquements dont il serait responsable, par exemple, la défaillance de payer le loyer ou les charges communes ou bien d’effectuer les travaux d’entretien qui lui incombent. Cette somme est généralement détenue sur un compte séquestre opéré par le bailleur ou ses agents. Le montant de cette caution pourra varier de manière significative (entre 6 et 12 mois) et dépendra de nombreux facteurs.
Le bailleur pourra également exiger que le preneur offre une garantie personnelle provenant d’une personne physique ou morale qui acceptera de se porter garante des engagements contractuels du preneur. Souvent il s’agira des administrateurs ou des actionnaires de la société ou bien, si le preneur est une personne physique, d’un parent ou un ami dont la solvabilité ne peut être contestée.
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